* Грозит ли это банкротствами девелоперов и почему в этой ситуации они строят еще больше *

Девелоперы рекордно наращивают площади строительства на фоне крайне низкого показателя распроданности квартир. Сейчас в тех домах, которые будут сданы к концу 2026 года, выкуплено всего лишь 55% квартир, говорится в исследовании проекта «Движение.ру». Хуже всего ситуация в Краснодаре, Челябинске, Воронеже и Омске. Многие девелоперы, запуская новые проекты, перекладывают на них убытки текущих строек, отмечают эксперты. По их мнению, это может привести к банкротству ряда локальных игроков, но в целом отрасль способна выйти из кризиса. В тех регионах, где перепроизводство очень большое, темпы стройки уже сокращаются, а в следующем году этот показатель снизится и в целом по стране, прогнозируют аналитики.

Нераспроданных квартир всё больше

Процент распроданности жилья в России упал до рекордно низкого уровня. По итогам июля в среднем по стране продано лишь 55% квартир в тех домах, которые планируется сдать до конца текущего года. Эти данные приведены в исследовании проекта о недвижимости «Движения» на основе данных ЕИСЖС по городам-миллионникам. И хотя к концу года, по прогнозам аналитиков, будет выкуплено уже 60% квартир, показатель в 40% жилья, которое не найдет покупателей, всё равно будет рекордно высоким.

— Эти 40% пустующих помещений в уже сданных домах тяжким грузом лягут на застройщиков — их надо содержать, их надо как-то продавать. А продавать вне льготных ипотечных программ довольно проблематично, поскольку условия рыночной ипотеки по-прежнему заградительные, — отметил в интервью «Известиям» руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.

Согласно исследованию (есть у «Известий»), самая неблагоприятная ситуация сложилась в Краснодаре. Там в новостройках высокой степени готовности продано лишь 34% квартир. В Челябинске этот показатель составляет 37%, в Омске — 43%, в Воронеже — 46%.

Лучше всего дела с распроданностью обстоят в Москве — 70%, Ростове-на-Дону — 63%, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Перми — по 62%.

Несмотря на эти цифры, девелоперы продолжают наращивать площадь строительства. В середине лета она превысила отметку в 120,2 млн кв. метров. Если рост продолжится, то осенью объем текущего строительства достигнет максимума за всю историю наблюдений — более 121 млн кв. метров, прогнозируют авторы исследования.

— Рекордный рост площадей на фоне не самого высокого спроса на жилье — следствие инертности строительного рынка, — считает Ян Гравшин.

Он напомнил, что в этом году сохранялась положительная динамика запусков новых проектов, причем в начале года она была максимальной за все время. Как «Известия» писали в марте, рост составил 52% относительно 2025 года.

— Это проекты, работа по которым началась еще два, а то и три года назад, но площади закономерно копятся. Ожидаем, что уже в следующем году будет наблюдаться сокращение объемов строительства, потому что все средства стимулирования покупательского спроса в настоящее время фактически исчерпаны, — полагает Ян Гравшин.

При этом динамика по росту стройки также неоднозначная. Тут лидерах оказались Омск — 23,8% и Челябинск — 20,7%. В Краснодаре, где больше всего нераспроданного жилья, площади строительства год к году выросли на 9,7%.

В ряде городов-миллионников объемы стройки сократились. Значительнее всего в Воронеже — на 21,3%, Тюмени — 16%, Самаре — 15% и Москве — 11,4%. Впрочем, в это, по мнению экспертов, тоже есть минус. Например, в Москве и Санкт-Петербурге сокращение объемов стройки при сохранении спроса на жилье «может в перспективе грозить дефицитом ликвидного, качественного предложения, а также оказывать давление на цены», отмечается в исследовании.

Какие риски ситуация несет для застройщиков

В профильном комитете Госдумы считают, что ситуация на рынке строительства жилья контролируемая.

— Никаких очевидных предпосылок для банкротств застройщиков нет, а разговоры о повторении китайского сценария абсолютно беспочвенны. У нас другая модель рынка. Более того, механизм проектного финансирования через эскроу-счета надежно защищает и дольщиков, и саму систему. Банки обязаны резервировать средства на достройку объектов, даже если продажи приостановятся, — заявил «Известиям» первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.

По его словам, рекордный объем строительства следует рассматривать прежде всего как мощный задел для выполнения национальных целей развития. Он показывает, что стройка и смежные отрасли не стоят, а работают на полную мощь.

— Для реализации проекта, который сделает покупку жилья действительно доступной для миллионов граждан, достаточно всего лишь поменять нормативы Центробанка, чтобы он смог выдавать под залог таких портфелей дешевые кредиты коммерческим банкам под 2% годовых. А коммерческие банки, добавив сверху не более 3% годовых, выдавать гражданам России ипотеку под 5% годовых, — заявил депутат.

Немного по-иному ситуацию оценивает строительный бизнес.

— На рынке новостроек действительно наблюдается серьезный дисбаланс спроса и предложения. В масштабах страны число стартов выросло, несмотря на снижение активности дольщиков, — отметил коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. — Сегодня затоваривание первичным жильем, то есть превышение числа стартов над объемом продаж, наблюдается в 74 субъектах РФ. Вместе с тем до сих пор ситуация в большинстве регионов не является критичной. Рынок в состоянии поглотить текущие объемы экспозиции в сжатые сроки, в случае если Центробанк продолжит курс на поступательное смягчение денежно-кредитной политики.

По мнению эксперта, предпосылок для массовых банкротств застройщиков нет. Но объем стартов новостроек действительно может серьезно снизиться, если власти сохранят курс на ужесточение льготных ипотечных программ, а ключевая ставка выйдет на продолжительное плато.

Высокий уровень нераспроданности новостроек в России связан не столько с низким спросом, сколько с рекордным уровнем строительства в 2023-2024 годах, когда наблюдался максимальный уровень запусков новых проектов, заявил «Известиям» директор по продажам девелоперской компании «Талан» Рустам Хамдамов. По его словам, именно поэтому спрос сегодня не успевает за возросшим предложением.

Чем грозит низкая распроданность

— В момент отмены льготной ипотеки распроданность была выше 80%. А сокращение продаж сейчас — закономерный процесс, который нельзя отрицать. Более того, в данном случае мы оперируем данными по площадям, которые девелоперы уже выставили на продажу. Однако, по нашим данным, примерно 24% из строящегося жилья девелоперами еще не выведено в продажи, — пояснил «Известиям» основатель GMK, соучредитель Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA Сергей Разуваев.

По словам эксперта, текущая ситуация сказывается на финансовом положении застройщиков, многие из них потеряли ту подушку безопасности, которую скопили в 2021-2023 годах.

— Многие девелоперы в кулуарах заявляют, что по факту они, открывая новые проекты, перекладывают на них убытки текущих строек. Если бы они этого не делали, то им было бы сложно эти убытки прятать. И банки, которые поддерживают открытие новых проектов, в принципе, придерживаются этой же логики, — рассуждает Сергей Разуваев.

По его мнению, не исключено банкротство каких-то локальных игроков рынка, но если не будет никаких потрясений, отрасль выберется из этого кризиса, потому что в тех регионах, где перепроизводство очень большое, темп стройки сокращается.

По данным аналитического сервиса «Контур.Фокус», количество дел о банкротстве, инициированных в отношении российских строительных компаний в первой половине 2026 года, выросло на 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — почти до 1,1 тыс. За весь прошлый год в отрасли было заведено чуть более 1,8 тыс. подобных дел.

Наталья Башлыкова

https://iz.ru/2150581/natalia-bashlykova/zastroyschiki-ne-mogut-prodat-45-kvartir-v-novostroykah