Количество запросов по пересмотру условий аренды в российских торговых центрах в 2026 году выросло на 20%, операторы просят скидки вплоть до 60%, рассказала РИА Недвижимость старший консультант департамента торговой недвижимости CMWP Татьяна Юдина.

"Запросы на изменение коммерческих условий арендодателям поступали всегда. Даже в периоды значительного роста оборотов и расширения сетей для ритейлера это был основной способ дать обратную связь о состоянии дел торговой точки. В настоящий момент ситуация значительно изменилась. Операционщики получают огромное количество запросов по пересмотру условий, от отсрочки ежегодной индексации фиксированных платежей до скидок в размере 50-60% или полного отказа от арендной платы в пользу чистого процента от товарооборота. В этом году количество запросов выросло примерно на 20%, хотя в 2025-м их тоже было немало", – сказала Юдина.

Партнер направления торговой недвижимости компании BlackStone Ольга Яруллина отметила, что количество обращений о пересмотре условий аренды действительно увеличилось, однако говорить о массовых скидках преждевременно. Рынок, по ее мнению, находится в стадии выборочного пересмотра условий.

"На экономику офлайн-магазинов одновременно давят несколько факторов: перераспределение трафика в пользу наиболее востребованных ТЦ, рост расходов на персонал, логистику и закупки, предусмотренная договорами индексация и переток части покупательского спроса в онлайн. Даже сохранение номинальной выручки не гарантирует магазину прежней прибыли. Если расходы растут быстрее товарооборота, рентабельность точки снижается. Поэтому сети анализируют каждый магазин отдельно: прибыльные сохраняют, по точкам с пограничной экономикой пересматривают условия или формат, убыточные – сокращают, переносят либо закрывают", – объяснила она.

Скидки просят все арендаторы и всегда, и этот процесс с 2020 года ни на секунду не останавливался, в том числе потому, что во многих компаниях арендаторов бонусная часть менеджера привязана к полученной экономии по аренде, подчеркнула эксперт Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла Алена Овчинникова. По ее словам, скидка, о которой договариваются чаще всего, составляет около 20% на три-шесть месяцев. Хотя размер запрашиваемого дисконта может доходить и до 50%, добавила глава отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP Евгения Прилуцкая. Скидки согласовываются достаточно часто, но арендодатели стараются предоставлять их на короткий срок или только на низкий сезон, чтобы постоянно мониторить ситуацию с выручкой и по возможности сохранить бюджет, сказала Юдина.

Чаще всего просят о скидках операторы с большой площадью, невысокой выручкой на квадратный метр, высокой долей постоянных расходов и ассортиментом, который покупатель может легко приобрести онлайн, отметила Яруллина. В первую очередь это магазины одежды и обуви, которые зависят от импульсного спроса, чувствительны к изменению трафика и испытывают прямую конкуренцию со стороны маркетплейсов. Сегмент детских товаров также уязвим для онлайн-конкуренции. Отдельная ситуация в сегменте ресторанов и кафе, которые не конкурируют с маркетплейсами напрямую, но испытывают давление из-за роста себестоимости, расходов на персонал и более сдержанного потребительского поведения. При этом сильные ресторанные концепции остаются для ТЦ важными генераторами трафика, что усиливает их позицию на переговорах, объяснила она.

Помимо прямого снижения ставки, арендаторы также пытаются договориться об отмене индексации арендной платы, переходе на процент от товарооборота или на комбинированную схему (фикс плюс процент), снижении процента от оборота по действующим договорам, сокращении арендуемых площадей, рассказала Прилуцкая.

Однако сегодняшняя стратегия торговых центров направлена в первую очередь на сохранение действующих арендаторов и заполнение вакантных площадей, отметила региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. По ее словам, затраты на простой и поиск новых арендаторов могут обойтись дороже, поэтому ТЦ могут идти на уступки.

"Готовность к уступкам зависит от положения конкретного торгового центра. В востребованном объекте с устойчивым трафиком, низкой вакансией и реальным спросом на освобождаемую площадь у собственника нет оснований существенно снижать платеж. Если посещаемость сокращается, вакансия растет, а замещение арендатора может занять длительное время, арендодатель становится более гибким", – добавила Яруллина.

https://realty.ria.ru/20260806/peresmotr-2108748211.html