Ценные бумаги крупнейших российских застройщиков за год резко подешевели. Стоимость акций отдельных игроков рынка упала более чем на 50–60%, в среднем снижение достигло трети, выяснили «Известия». Ухудшение ситуации на фондовом рынке отражает проблемы всей отрасли на фоне замедления продаж жилья и высокой долговой нагрузки. При этом финансовые проблемы приводят к реальным трудностям для клиентов застройщиков, ведь сроки сдачи объектов сейчас сдвигаются всё чаще. Почему акции игроков этого рынка дешевеют, а жилье продолжает дорожать — в материале «Известий».

Почему акции застройщиков продолжают дешеветь

Акции четырех крупнейших российских застройщиков, бумаги которых обращаются на бирже, за последние 12 месяцев в среднем подешевели на 34%, следует из данных TradingView на 1 июня, которые изучили «Известия». У группы ПИК котировки выросли примерно на 1%. При этом бумаги сразу двух компаний из четырех за год потеряли более половины своей рыночной стоимости. Акции «Самолета» упали на 66%, «Эталона» — на 55%, а группы ЛСР — на 16%.

Основные потери пришлись именно на 2026 год. С начала января стоимость акций «Эталона» снизилась на 37%, а «Самолета» — на 59%. Котировки ЛСР остались относительно стабильными, акции ПИК поднялись почти на 14%. В среднем же бумаги сектора за последние полгода всё равно снизились примерно на 20%. «Известия» направили запрос в перечисленные компании.

При этом индекс Мосбиржи за прошедший год упал только на 9%, а с начала 2026-го — на 6%, следует из данных с ее сайта. То есть акции застройщиков в целом подешевели сильнее рынка.

В бумагах девелоперов в 2025–2026 годах наблюдалась повышенная нестабильность на фоне ожиданий инвесторов, что рынок жилья близок к завершению спада и вскоре перейдет к восстановлению, пояснила глава аналитического департамента компании «Цифра брокер» Наталия Пырьева. Однако многие позитивные ожидания не оправдались, поэтому котировки в основном находились под давлением.

— По нашим оценкам, представители строительного сектора сегодня находятся в сложном положении, но пока его нельзя назвать кризисным, — подчеркнула Наталия Пырьева.

Основным фактором снижения котировок стали слабые продажи жилья в первые месяцы года, отметил старший аналитик «БКС Мир инвестиций» Артем Перминов. Исключением стал январь, когда покупатели стремились оформить сделки до вступления в силу новых ограничений по семейной ипотеке.

Условия программы с начала 2026-го действительно стали жестче, напомнила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Кредит стал выдаваться не на одного супруга, а сразу на семью.

Замедление спроса после изменения правил ожидалось, однако фактическое снижение продаж оказалось сильнее прогнозов, пояснил Артем Перминов. Сделки с использованием второй семейной ипотеки могли формировать до 10% общего спроса на жилье. Однако продажи в ряде проектов сократились на 20–30%.

Многие девелоперы вынуждены пересматривать свои стратегии развития и переориентироваться на коммерческую и индивидуальную недвижимость, где нередко сохраняется более стабильный спрос, добавил управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев.

Тем не менее к концу 2025 года жилье в России подорожало в среднем на 9%, что в полтора раза выше официальной инфляции, заключила Наталья Мильчакова. Это само по себе сужает число потенциальных клиентов застройщиков, хотя многие из них избирательно дают скидки на отдельные квартиры.

Как изменилась прибыль застройщиков за год

Финансовые результаты крупнейших застройщиков также оказались неоднородными, отметила Наталья Мильчакова. Так, «Самолет» и «Эталон» завершили 2025 год с чистыми убытками. В обоих случаях на результат повлияли разовые списания по отдельным проектам, а также рост расходов на обслуживание кредитов из-за высоких ставок.

В то же время ПИК смог увеличить прибыль благодаря оптимизации затрат и пересмотру структуры долга, подчеркнула эксперт. Группа ЛСР также сохранила положительный финансовый результат, хотя ее показатель за год сократился примерно на 62%.

У некоторых застройщиков накопились значительные долги, отметила аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. Например, у группы «Самолет» объем обязательств остается заметно выше, чем у большинства крупных конкурентов. Это делает компанию более уязвимой к снижению продаж жилья, росту расходов и высоким ставкам.

На фоне снижения спроса девелоперы могут откладывать запуск новых проектов и пересматривать планы развития. Чем меньше квартир продается, тем медленнее пополняются эскроу-счета покупателей. В результате кредитные организации могут повышать стоимость займов для застройщиков или предъявлять к ним более жесткие требования, что лишь усугубляет ситуацию.

Отдельное давление на бумаги «Самолета» оказала история с запросом на господдержку, добавила Кристина Гудым. В январе компания направила обращение в правительство с просьбой о помощи на сумму 50 млрд рублей. В поддержке в итоге было отказано, что негативно отразилось на настроениях инвесторов.

Что происходит с рынком жилья

Проблемы строительных компаний постепенно начинают влиять и на сам рынок жилья. По данным Единого ресурса застройщиков, пять крупнейших девелоперов сейчас возводят с нарушением сроков более 2,4 млн кв. м. Это уже свыше 15% всего объема строительства у этих компаний. Наиболее сложная ситуация наблюдается у группы «Самолет», где с задержками строится примерно треть всех площадей.

Финансовые сложности могут приводить к переносу сроков ввода объектов, сокращению числа новых проектов и продаже земельных участков другим игрокам рынка, отметила Наталия Пырьева из «Цифра брокер».

Кроме того, давление на бюджеты компаний может отражаться на качестве строительства, считает Игорь Расторгуев. Чтобы сократить расходы, отдельные девелоперы вынуждены экономить на материалах, подрядчиках и технических решениях. По данным исследования Urban Grade, различные строительные дефекты фиксировали 93% покупателей квартир массового сегмента.

Ситуацию усугубляет общее замедление строительной активности. По данным Росстата, в январе–феврале 2026 года ввод жилья сократился на 31% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Одновременно продолжают расти затраты на стройматериалы, логистику и оплату труда. Высокие ставки увеличивают стоимость обслуживания долгов. По данным ЦМАКП, на выплату процентов строительные компании уже направляют около 37% прибыли — это рекордный показатель.

При этом объем предложения остается высоким, добавил Игорь Расторгуев. В начале 2026 года уровень распроданности жилья в новостройках составлял лишь 32%. В ряде регионов уже наблюдается избыток предложения — новые квартиры просто не покупают.

Стоит ли ждать роста акций застройщиков

Пока акции застройщиков остаются в числе наиболее рискованных, предупредила Наталия Пырьева. Более уверенные выводы о перспективах сектора можно будет сделать после публикации отчетности за первое полугодие 2026-го.

Основной риск ближайших месяцев — сохранение высоких ставок при слабых продажах жилья, добавили в «Цифра брокер». Такое сочетание продолжит давить на прибыльность компаний и может привести к дальнейшему ухудшению финансовых показателей.

Тем не менее отдельные организации выглядят устойчивее конкурентов. С начала года акции ЛСР практически не изменились в цене, несмотря на сложную ситуацию в отрасли, уточнила Наталья Мильчакова. Компания остается прибыльной и продолжает выплачивать дивиденды. Если ситуация на рынке улучшится, именно эта группа может от этого больше всего выиграть.

Однако в целом эксперты пока не ожидают быстрого восстановления сектора. Высокие ставки и слабый спрос продолжают давить как на продажи жилья, так и на прибыль компаний. Поэтому вложения в акции девелоперов остаются ставкой на долгосрочное восстановление рынка, а не на быстрый рост котировок.

Евгений Грачев

https://iz.ru/2107351/evgenii-grachev/akcii-krupnejshih-zastrojshchikov-za-god-podesheveli-pochti-na-tret