* В Кузбассе суд запретил гостиницу в садовом товариществе на берегу водоема *

Прокуратура в Новокузнецке запретила деятельность гостиницы на берегу водного карьера, так как она работала на территории СНТ без регистрации. Но забронировать домик там всё еще можно: существующие штрафы не пугают владельцев подобного рода бизнеса. Дом с баней у воды, свой пирс — за сутки на таком «курорте» можно заплатить 14 тыс. рублей. Эксперты отмечают, что похожих случаев в России много, и даже в тех регионах, где можно легализовать гостевые дома в рамках действующего с прошлого года эксперимента, однако теневой рынок пока процветает. Почему СНТ по всей России превращаются в «серые» курорты — в материале «Известий».

За что запретили гостевой дом в Новокузнецке

В прокуратуру Новокузнецка обратился местный житель с жалобой на дачу в одном из СНТ на берегу водоема, сообщает прокуратура Кемеровской области. Там «оказывались гостиничные услуги неограниченному кругу лиц»: в здании оборудовали комнаты, на территории построили баню и сдавали помещения в аренду гражданам посуточно.

«Деятельность по предоставлению коммерческих услуг не была зарегистрирована в установленном законом порядке. Кроме того, при использовании помещения допущены нарушения требований пожарной безопасности, предъявляемых к организации гостиничного бизнеса», — сообщили в прокуратуре.

Надзорное ведомство обратилось с иском в суд, который поддержал мнение прокуратуры и запретил использование дачи для оказания гостиничных услуг.

Как выяснили «Известия», речь идет о даче в СНТ «Бережки» возле Абагурских карьеров. Несмотря на соседство с промышленными объектами, это излюбленное место отдыха для местных жителей: здесь осталось много выработанных затопленных водой гравийно-песчаных карьеров. Теперь в этих водоемах занимаются рыбалкой и купаются. Там расположены десятки СНТ с дачами прямо у воды.

Объявление о сдаче двухэтажного дома, который по своему внешнему виду абсолютно совпадает с фотографией, сделанной прокуратурой, до сих пор открыто на одном из сайтов объявлений. Стоимость удовольствия — 14 тыс. рублей в сутки. Если гостей больше 10 — доплата за каждого последующего составляет 500 рублей. Речь идет о двухэтажном доме с баней, кухней, столовой, шестью спальнями и мангальной зоной на пирсе. Заезд и выезд — как в гостиницах: в 14.00 и 12.00 соответственно.

Несмотря на судебный запрет, дом продолжают сдавать — на сайте объявлений в ответ на вопрос, можно ли забронировать дачу, ответили утвердительно. Проблема с претензиями прокуратуры «решается», добавили арендодатели. На вопрос, каким образом, «Известиям» ответили, что этим занимаются адвокаты «конфиденциально».

Насколько распространена проблема

Аналогичные ситуации происходят по всей России. Так, в январе суд запретил работу нелегального гостевого дома на территории СНТ под Архангельском. Там прокуратура также обнаружила все признаки предоставления гостиничных услуг в неположенном месте — вплоть до того, что в соцсетях нашли публикацию с предложением провести на даче новогодние праздники с тематическим оформлением, фирменным чаем и подарками для детей от Деда Мороза.

Дачникам и местным жителям такое соседство часто доставляет неудобство: например, в Новороссийске в СНТ «Рыбак» в 2025 году владельцы участков жаловались на гостевые дома и турбазы, в большом количестве появившиеся в садовом товариществе.

Профессор кафедры государственного и муниципального управления Института государственной службы и управления РАНХиГС Татьяна Иларионова в своей научной статье указывает, что нелегальный бизнес вообще является одной из главных проблем садовых товариществ. Отмечается, что после приватизации участков в 2000-е годы и особенно после 2015-го, когда стали возможны постоянные регистрации в СНТ, земли товариществ стали использоваться не по назначению, в коммерческих целях: чтобы строить там склады, разводить птицу и скот в промышленных масштабах и даже заниматься майнингом криптовалют.

И, конечно, многие сдают дачи под гостевые дома.

Можно ли сдавать дачу в аренду

Руководитель Общественной приемной «Союза садоводов России» Людмила Бурякова подчеркнула, что предпринимательская деятельность для физических лиц на их собственных участках в СНТ в соответствии с Федеральным законом № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд...» не предусмотрена.

— Если на своем участке садовод поставил гостиницу, то это коммерческая деятельность и нецелевое использование земли, — пояснила она «Известиям». — Для гостиницы нужно приобретать землю с соответствующим видом разрешенного использования, здание должно иметь соответствующие инженерные коммуникации и т.д. На землях в СНТ по градостроительным нормам жилой дом должен быть предусмотрен для проживания только одной семьи.

По ее словам, такие нарушения выявляет обычно земельный надзор или другие уполномоченные муниципальные органы. На территории СНТ они «ловят» не только гостиницы, но еще и автомойки, питомники и т. д.

За нецелевое использование земли предусмотрен штраф, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости земли: 0,5–1%, но не менее 10 тыс. рублей.

Впрочем, сдавать участок и дом в аренду по аналогии с квартирой владелец дачи может. Руководитель юридической приемной Московского союза садоводов Ваге Рыбченко называет это той самой лазейкой, которая позволяет существовать таким формам предпринимательской деятельности. Он также добавил, что речь может идти в том числе и о коротких сроках аренды.

Однако, подчеркнул он, в этой ситуации тоже должен заключаться договор, выплачиваться все налоги и т.д. А самое важное здесь — дом не должен превращаться в мини-гостиницу. Как только сдачу садового дома начинают рекламировать, появляются услуги по уборке, смене белья и т.д., это будет признано коммерческой деятельностью на территории СНТ.

Практикующий юрист, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева подчеркнула, что с 1 сентября 2025 года в соответствии с поправками к № 217-ФЗ в правовом поле действует «однозначный принцип»: земельные участки с видом разрешенного использования «садоводство/огородничество» предназначены только для личного использования, а «коммерческая эксплуатация таких участков прямо противоречит их целевому назначению».

Где сдавать дачи как гостевые дома можно

В то же время в 17 регионах и на федеральной территории «Сириус» проводится эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов в соответствии с Федеральным законом от 7 июня 2025 года № 127. Эксперимент идет до 31 декабря 2027 года, Кузбасс в перечень его участников входит.

Чтобы дачный дом мог официально называться гостевым и оказывать услуги временного проживания, он должен соответствовать требованиям: участок должен находиться в категории «земли населенных пунктов», с разрешенным индивидуальным жилищным строительством, ведением личного подсобного хозяйства или садоводства. Важно, чтобы СНТ находилось в границах населенного пункта, а не на сельскохозяйственных землях.

Дом должен быть в собственности, сведения о нем внесены в ЕГРН. А также он должен соответствовать требованиям классификации, утвержденным постановлением правительства РФ № 1345 от 30 августа 2025 года, то есть с минимальными стандартами для гостиницы «без звезд» — по количеству комнат, оборудованию, пожарной безопасности и т.д.

С 1 января 2026 года гостевые дома обязаны быть зарегистрированы в Едином реестре классифицированных средств размещения. Дом, который запретили сдавать в Новокузнецке, в нем отсутствовал. Еще одна важная деталь — там помещение является нежилым, что тоже не соответствует требованиям № 127-ФЗ, отметил юрист, основатель бизнес-сообщества «Русяев Клуб» Илья Русяев. В Абагурских карьерах пока только два объекта внесены в реестр: один из них — база отдыха, а второй — как раз дом в другом СНТ, «Родничок». Это указывает на возможность работать в Новокузнецке легально.

Вице-президент РСТ, гендиректор юридического агентства «Персона Грата» Георгий Мохов добавил, что сейчас возникает расхождение в понимании региональных проверяющих органов того, как отделить деятельность мини-гостиницы от гостевого дома или другой правовой формы — краткосрочного найма, в том числе и под проведение праздников. Формально законом это не запрещено, но может нарушать правила СНТ, причинять неудобства соседям.

«Система контроля без неотвратимости наказания»

Эксперимент по легализации гостевых домов идет лишь в отдельных регионах, напомнила Оксана Васильева, а на большей части страны бизнес на дачах остается незаконным.

Георгий Мохов указал, что закон о гостевых домах — пока новый инструмент, который должен пройти стадию эксперимента. Но в любом случае серый рынок посуточной аренды остается.

— Впрочем, местные власти активно выявляют незаконную гостиничную и иную деятельность, по жалобам соседей могут возбудить административное и уголовное дела, — добавил эксперт. — Есть судебные решения о прекращении деятельности и даже о сносе строений. Сейчас начали активно включать надзор через проверку рекламы на онлайн-агрегаторах, и это дает свои результаты.

Илья Русяев отметил, что соседям таких шумных гостевых домов стоит проверять наличие здания в ЕГРН, категорию земли, вид разрешенного использования участка и наличие объекта в реестре Росаккредитации. Если что-то не соответствует экспериментальному закону о гостевых домах, это повод подать жалобу в надзорные органы.

Оксана Васильева акцентировала, что при грубом поведении гостей соседней дачи и нарушении тишины в запрещенные часы следует обращаться в полицию — при этом желательно собрать максимум доказательств. Например, заснять на видео неподобающее поведение отдыхающих.

— В налоговую инспекцию можно пожаловаться на соседей за то, что они ведут предпринимательскую деятельность без регистрации и не платят налоги. В территориальное управление Росреестра следует направить жалобу в связи с тем, что земельный участок используется не по целевому назначению, — объяснила она.

При этом, считает юрист, существующая система контроля не создает неотвратимости наказания.

— Если нарушитель знает, что вероятность привлечения мала, а максимальный штраф не превышает его недельной выручки, он продолжит нарушать, — подчеркнула она.

Сергей Гурьянов

https://iz.ru/2078188/sergei-gurianov/bez-registratcii-i-v-snt-mozhno-li-dachi-prevrashchat-v-gostevye-doma