* Почему выдачи кредитов по госпрограммам на готовое жилье резко подскочили в 2025 году *

Казна в прошлом году потратила 63 млрд рублей на субсидирование льготной ипотеки на вторичное жилье, выяснили «Известия». Это сопоставимо с расходами на крупные федеральные проекты, причем траты сохранятся на все время действия кредитов, — средний срок перевалил за 26 лет. Доля выдач ипотеки по госпрограммам на готовое достигла уже трети. Это связано с тем, что власти расширили возможности по оформлению семейной ипотеки на вторичное жилье. Насколько эта мера остается точечной поддержкой и несет ли она риски для бюджета и инфляции — в материале «Известий».

Как купить вторичное жилье по льготной ипотеке

Банки получили от государства около 210 млрд рублей для субсидирования льготной ипотеки, выданной в 2025 году, следует из данных «Дом.РФ».

На вторичку пришлось в среднем 30% всех выданных жилищных кредитов по госпрограммам, следует из данных Объединенного кредитного бюро (ОКБ), с которыми ознакомились «Известия». Всего за прошлый год в России оформили 186 тыс. льготных ссуд на готовое жилье на сумму 1,02 трлн рублей, и это примерно в полтора раза больше, чем в 2024-м. На их субсидирование у государства, по данным на 25 марта, ушло около 63 млрд рублей.

Банки ежемесячно получают от государства возмещение недополученных доходов по каждому льготному кредиту. Например, по семейной ипотеке оно считается так: уровень ключевой ставки (сейчас 15%) + 2 п.п. — 6% (их платит сам заемщик).

Сумма, потраченная властями только на субсидирование вторичной ипотеки, выданной в прошлом году, сопоставима с расходами бюджета на федеральные проекты по содействию занятости населения (69 млрд рублей) и развитию спорта (63 млрд рублей) в 2025-м, следует из данных Минфина РФ. Помимо того, она более чем вдвое превышает расходы на федеральные проекты «Охрана здоровья и материнства» и «Старшее поколение».

Причем ипотека выдается на долгое время — средний срок такого кредита, по информации Frank RG, уже превысил 26 лет. А это значит, что государство будет компенсировать (или субсидировать) разницу между льготной и рыночной ставками на момент выдачи ссуды на протяжении всего этого периода. К уже выданным кредитам продолжат прибавляться новые — в итоге расходы бюджета дополнительно вырастут.

Почему льготную ипотеку можно оформить на готовое жилье

Выдачи льготной ипотеки на вторичку в прошлом году подскочили в полтора раза за счет того, что с 1 апреля 2025-го условия смягчили. Семейную программу разрешили оформлять на готовое жилье в городах с низкими объемами строительства — там, где возводится не более двух многоквартирных домов. С декабря прошлого года такой же принцип распространили на дальневосточную и арктическую ипотеку под 2%.

Расширение программы стало ответом на ситуацию в регионах, где новое строительство практически отсутствует, пояснила директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова.

При этом такая ситуация сложилась в большинстве субъектах РФ. Прямо сейчас семейную ипотеку на вторичное жилье можно оформить в 891 из 1,1 тыс. российских городов, отметил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев. И это связано именно с тем, что там практически нет нового жилищного фонда.

Города, где готовое жилье можно купить по семейной ипотеке, есть в 83 из 89 регионов, подчеркнула ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, то есть мера перестала быть точечной.

— Это значит, что купить вторичку с господдержкой можно почти везде. Если где-то такая возможность недоступна, это может быть связано с тем, что город еще не успели включить в список, — пояснила эксперт.

Около 80% клиентов сейчас рассматривают именно готовое жилье, поскольку оно позволяет сразу въехать и не тратить дополнительные средства, пояснил Евгений Шавнев. Экономия на ремонте может составлять от 500 тыс. до 2,5 млн рублей в зависимости от региона и площади квартиры, что существенно снижает общую долговую нагрузку при оформлении ипотеки.

Дополнительным фактором стало и то, что вторичное жилье часто дешевле новостроек сопоставимого метража, добавила Наталья Мильчакова. По данным ЦБ, разрыв цен на первичку и вторичку в ЦФО уже превысил 80%, а по всей России оказался выше 60%. Во многих регионах оформить семейную ипотеку на вторичку оказалось проще, чем на первичное жилье, что также стимулировало спрос на готовые квартиры, уточнила эксперт.

Какие риски связаны с ростом выдачи льготной ипотеки на вторичку

Расширение программы действительно помогло решить проблему доступности жилья для семей с детьми, подчеркнул Евгений Шавнев. Ранее во многих городах люди не могли воспользоваться льготной ипотекой под 6%, потому что новостроек поблизости просто не было. При этом потребность в улучшении жилищных условий сохранялась, а рыночная ипотека оставалась недоступной. Сейчас даже после снижения ключевой ставки кредиты выдаются под 20% и выше, что делает ежемесячные платежи неподъемными для большинства заемщиков.

С точки зрения государства речь идет о решении конкретной социальной задачи, отметила Наталия Богомолова из НРА. Бюджетные средства направляются на поддержку семей в сегментах, где рынок не способен предложить альтернативу. Однако такая политика требует значительных расходов, и расширение льготной ипотеки на вторичный рынок увеличивает нагрузку на бюджет, что особенно чувствительно в условиях его дефицита.

Распространение госпрограмм на вторичное жилье уже начинает влиять на рынок, отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. По его словам, в условиях ограниченного предложения часть стимулируемого государством спроса неизбежно трансформируется в рост цен, особенно в небольших городах, где выбор объектов ограничен.

Дополнительный риск связан с поведением продавцов, подчеркнула Наталия Богомолова. Видя повышенный интерес со стороны покупателей с льготной ипотекой, они могут завышать стоимость, что в итоге нивелирует выгоду от сниженной ставки. В долгосрочной перспективе это способно привести к снижению доступности жилья, как это уже происходило на первичном рынке после запуска массовой льготной ипотеки на новостройки в пандемию.

Резкого роста цен на вторичное жилье пока не наблюдается, отметила Наталья Мильчакова. По данным ЦБ РФ, в 2025-м оно подорожало на 3,9%, что оказалось ниже инфляции. В 2026 году, по ее оценке, цены на вторичку в среднем по стране могут увеличиться еще на 5–8%.

Однако влияние льготной ипотеки может проявиться не сразу, считает директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин. При этом проблема дефицита жилья в регионах с низкими темпами строительства может сохраниться. Если спрос там будет в значительной степени закрываться госпрограммами, существует риск, что девелоперам станет менее выгодно запускать новые проекты, которые для россиян будут стоит дороже готового жилья.

Евгений Грачев

https://iz.ru/2076749/evgenii-grachev/byudzhet-potratil-na-lgotnuyu-ipoteku-po-vtorichke-63-mlrd