* В Москве почти не осталось новостроек дешевле 300 тыс. рублей за метр, а средняя цена по стране достигла 161,7 тыс. рублей *

Рынок новостроек в Москве всё дальше уходит от массового покупателя: бюджетные варианты практически исчезают, а стоимость «квадрата» продолжает расти. На цены давят высокая себестоимость строительства и дорогие кредиты. При этом столичная тенденция постепенно распространяется на другие крупные города. Как меняются цены и смогут ли покупатели рассчитывать на более доступное жилье — в материале «Известий».

Где остались недорогие квартиры на первичке

В июле 2026 года средняя цена 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы достигла 871 тыс. рублей, сообщили «Известиям» эксперты «Метриума» и ГК ФСК. Для сравнения, в 2023-м «квадрат» стоил в среднем 491 тыс. рублей — за три года цена выросла на 77%. На этом фоне доступное жилье в столице становится всё более редким. В сегменте до 300 тыс. рублей за 1 кв. м осталось всего шесть объектов — три жилых и три апарт-комплекса. В них продается 27 квартир и 44 апартамента.

— В топ-10 самых доступных ЖК Москвы сегодня, как ни парадоксально, входят исключительно готовые комплексы, — рассказала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

По ее словам, часть этих новостроек сегодня стоит дешевле, чем жилье в более удаленных от центра районах. Это связано прежде всего с ростом затрат на строительство и реализацию. Поэтому выбор доступных вариантов остается небольшим.

За три года число предложений в этом ценовом сегменте сократилось в 13 раз — с 80 до шести. В 2023 году здесь насчитывалось 45 ЖК, 31 апарт-комплекс и четыре объекта смешанного формата — с квартирами и апартаментами. Тогда покупателям предлагали около 14,5 тыс. лотов. К июлю 2026-го их число сократилось до 71 — примерно на 99,5%.

Пять из шести оставшихся новостроек относятся к массовому сегменту. Минимальная цена 1 кв. м составляет 277,9 тыс. рублей в квартирах и 237,4 тыс. рублей в апартаментах. В бизнес-классе сохранился только один вариант дешевле 300 тыс. рублей за 1 кв. м — апарт-комплекс со средней ценой 257,9 тыс. рублей.

— На сокращение доступного предложения влияют высокая ключевая ставка, рост налоговой нагрузки, а также удорожание строительства из-за проблем с логистикой и роста затрат на топливо, — пояснил коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин.

По его словам, на ситуацию также влияет мораторий на запуск новых проектов с апартаментами. Сохранившиеся доступные варианты появились в период, когда затраты на их строительство были ниже.

Директор по ценообразованию и аналитике компании Pioneer Евгения Виниченко отметила, что лидером по темпам роста стал Юго-Восточный округ: здесь средний показатель увеличился на 31% и достиг 24 млн рублей за лот. Близкие значения зафиксированы в Южном и Северо-Западном округах — прирост составил 30%, а текущие уровни бюджетов увеличились до 38 млн и 36 млн рублей соответственно.

— Стабильно высокие темпы в Западном АО — на 29%, до 49 млн рублей, и Юго-Западном АО — на 28%, до 30 млн рублей, — добавила она. — ЦАО, оставаясь самым дорогим округом со средним бюджетом покупки 248 млн рублей, демонстрирует обратную тенденцию: здесь бюджет снизился на 2%.

Как обстоят дела с новостройками в России

В стране за последние три года средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке выросла на 34,3% — до 161,7 тыс. рублей, рассказал ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

— Три года назад в 56% из 16 городов-миллионников средняя цена 1 кв. м на первичном рынке была ниже 120 тыс. рублей, — сказал он. — Сейчас таких мегаполисов не осталось. В 2023-м только в Москве и Санкт-Петербурге «квадрат» стоил в среднем дороже 150 тыс. рублей, в остальных крупных городах цена была ниже. В августе 2026-го ситуация кардинально изменилась, средняя цена «квадрата» ниже 150 тыс. рублей сохранилась только в 25% городов-миллионников. Например, в Самаре, Ростове-на-Дону, Красноярске и Волгограде. В остальных стоимость превысила этот уровень.

По данным аналитического центра «Авито Недвижимости», средняя цена предложения новостроек по итогам июля 2026-го составила 191 тыс. рублей за 1 кв. м — это на 3% больше, чем в июне и на 11% выше прошлогодних показателей.

В Ростовской области средняя цена квадратного метра составила 147 тыс. рублей, в Новосибирской области — 166 тыс. рублей, в Башкортостане — 167 тыс. рублей. За месяц цены снизились в Москве на 4% и в Московской области на 1%, а в Ростовской и Свердловской областях, а также в Татарстане остались на прежнем уровне.

Количество сделок по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в июле 2026 года составило 40,7 тыс. — это больше, чем в каждом из месяцев с февраля по май, но на 5% меньше, чем в июне.

При этом в некоторых регионах продажи продолжили расти. Больше всего сделок стало в Оренбургской области — на 33%, Калининградской — на 31%, Ленинградской — на 24%, Самарской — на 22% и Воронежской областях — на 21%. В Санкт-Петербурге показатель вырос на 9%. По общему числу сделок лидерами стали Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградская область, а также Ростовская область и Краснодарский край.

Средний бюджет покупки в июле достиг 9,7 млн рублей — на 1% больше, чем месяцем ранее, и на 4% выше, чем год назад. Средняя цена «квадрата» в проданных квартирах выросла до 211 тыс. рублей против 203 тыс. рублей в июне. При этом средняя площадь приобретаемого жилья сократилась на 3% — до 46,1 кв. м.

— В июле рынок новостроек вернулся к более спокойной динамике. При этом по итогам семи месяцев 2026-го число сделок по ДДУ остается на 2% выше уровня аналогичного периода прошлого года, — отметил управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

Будет ли жилье доступным

Ситуация с новостройками в Москве говорит не только о росте цен, но и о стремительном сокращении доступного предложения, подтвердил директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин. По его мнению, доступное жилье в столице постепенно становится редкостью.

— Даже в массовом сегменте, рассчитанном на широкий круг покупателей, средняя цена достигла 425 тыс. рублей за 1 кв. м. Поэтому квартира площадью 50–60 кв. м обойдется примерно в 21–26 млн рублей — не считая затрат на ремонт, мебель и оформление сделки, — добавил эксперт.

Снижение ключевой ставки может сделать ипотеку доступнее, однако не решит проблему высокой стоимости жилья для большинства семей, подчеркнул Валерий Тумин.

— Главная сложность в том, что в последние годы цены на квартиры росли значительно быстрее доходов населения, — пояснил эксперт. — При этом снижение ставок по ипотеке не обязательно приведет к снижению стоимости жилья — напротив, может увеличить спрос. При ограниченном предложении это создаст дополнительное давление на цены, особенно в Москве.

Тенденция постепенно распространяется и на регионы. Ситуация там различается: на стоимость недвижимости влияют доходы населения, объемы строительства, миграция и количество предложений. По мнению Валерия Тумина, в крупных городах за пределами столиц цены также могут оказаться под давлением.

— Москва в данном случае не исключение, а первый и наиболее заметный пример общей тенденции, — добавил экономист. — В столице доступное жилье уже практически исчезло, а в крупных региональных центрах этот процесс может начаться позже. Снижение ключевой ставки способно увеличить спрос, но без роста объемов строительства и реальных доходов населения жилье для большинства россиян останется малодоступным.

Финансовая нагрузка на девелоперов также увеличивается. На нее влияют инфляция, высокая ключевая ставка, а также рост затрат на землю, инженерную и социальную инфраструктуру и благоустройство, отметил гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. По его словам, спрос на типовое жилье снижается, поэтому застройщики всё чаще делают ставку на более дорогие и качественные форматы, которые могут успешнее конкурировать с квартирами на вторичном рынке.

— Чтобы привлечь покупателей, девелоперам приходится повышать класс жилья и его оснащение, вкладываться в развитие территорий и социальную инфраструктуру. Все эти расходы в итоге отражаются на стоимости квадратного метра, — добавил Денис Жалнин.

При этом резкого скачка цен в ближайшее время эксперты не ожидают. По их оценке, рост будет умеренным — около 8–9% в год, а менее востребованные объекты могут даже стать дешевле.

Яна Штурма

https://iz.ru/2154310/iana-shturma/pochemu-v-rossii-stanovitsya-menshe-dostupnogo-zhilya