Для роста выдачи ипотеки без льгот потребуется снижение ставок до 15% годовых

Банки стали более активно снижать ставки по рыночной ипотеке. В ряде банков минимальные ставки уже ниже уровня 20% годовых, что отчасти должно стимулировать спрос клиентов. Однако для значительного оживления рынка, по мнению экспертов, ставки должны опуститься как минимум до 15% годовых. При этом дальнейшее снижение на 1–2 процентных пункта возможно уже в ближайшие месяцы.

После снижения в конце июля ключевой ставки Банком России на 2 процентных пункта (п. п.), до 18%, многие банки начали менять ставки по рыночным ипотечным программам. Так, 5 августа о снижении ставок заявили ВТБ (на 2 п. п.) и банк «Санкт-Петербург». Ранее — в Сбербанке, Альфа-банке, Газпромбанке, ПСБ, банке «Дом.РФ», Совкомбанке и других. По информации аналитического центра «Дом.РФ», за последнюю неделю июля — начало августа средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки и на вторичном рынке снизилась до 23,05% годовых. Более того, в ряде банков — Сбербанке, Т-Банке, банке «Санкт-Петербург», «Уралсибе» — минимальная ставка опустилась ниже 20% годовых.

Ключевым фактором, влияющим на снижение стоимости ипотечных кредитов, является смягчение денежно-кредитной политики.

Вместе с тем на динамику ставки по ипотеке также влияют доходность ОФЗ и стоимость фондирования, отмечает старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова. По словам эксперта ипотечного рынка Сергея Гордейко, банкам необходимо сбалансировать активы и пассивы. Так, ипотека выдается примерно на 20 лет, тогда как депозиты привлекаются на более короткие сроки.

Однако, по мнению экспертов, другие факторы, помимо смягчения ДКП, в нынешних условиях оказывают минимальное значение. Так, говоря о конкурентных условиях, заместитель председателя правления Абсолют-банка Антон Павлов обращает внимание, что «большинство участников рынка не готовы выдавать ипотечные кредиты по ставке выше 20% годовых, поэтому по рыночной ипотеке проходит небольшое количество сделок, и конкуренции в данном сегменте как таковой нет». По его мнению, такие ставки — «это повышенный риск и для банка, и для заемщика».

К тому же заметно снизилась заинтересованность банков в выдаче ипотечных кредитов. Как поясняет Сергей Гордейко, произошло ужесточение по ряду параметров, влияющих на потенциальный доход банков,— существенно уменьшилась возможность получать комиссионный доход (после введения Стандартов защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков), расширились макропруденциальные лимиты (МПЛ) с прямым ограничением кредитов с определенными характеристиками. По словам Антона Павлова, МПЛ оказывают существенное воздействие на развитие ипотечного рынка, влияя, в первую очередь на уровень одобрения.

Участники рынка ожидают дальнейшего восстановления рыночного сегмента ипотеки, однако умеренными темпами.

Согласно данным Frank RG, в июне объем рыночных выдач ипотеки составил 64 млрд руб., максимум с января 2025 года. С учетом текущей динамики ВТБ оценивает рыночные объемы ипотечных выдач по итогам 2025 года на уровне 4,04 трлн руб. (ранее — 3,8 трлн руб.). По мнению Ольги Филипповой, на данный момент ставки не достигли уровня, когда может начаться активная реализация отложенного спроса, сформировавшегося на рынке в период высоких ставок. Тем не менее снижение ставок позитивно отразится на выдачах и ежемесячный объем может увеличиться на 10–15% от текущего уровня, отмечает она. Более значительное «увеличение выдач ипотеки по рыночным программам можно ожидать, когда ставка по ипотеке снизится хотя бы до 15% годовых», считает Сергей Гордейко. При этом, по его словам, доступность рыночной ипотеки начинается при ставке 12% годовых.

Эксперты считают, что ставки по рыночным ипотечным программам в ближайшее время могут снизиться еще на 1–2 п. п. «Учитывая, что ставки по депозитам снижаются быстрее КС, то и ставки по кредитам могут снизиться до 12 сентября (следующее заседание ЦБ.— “Ъ”), так как в течение ближайшего месяца произойдет замещение дорогих пассивов на более дешевые»,— отмечает Антон Павлов. Однако будут важны риторика регулятора до заседания и динамика макроэкономических показателей, в первую очередь инфляции, резюмирует он.

Елена Ванюшина, газета «Коммерсантъ» №140 от 06.08.2025, стр. 8

https://www.kommersant.ru/doc/7942040?from=main